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LA APLICACIÓN DE LA “REBUS SIC STANTIBUS”, EN LOS CONTRATOS
LOCATIVOS
Por: Pedro Luis Pérez Burelli
Es una realidad que desde el mes de diciembre del 2002, hasta el día de hoy hemos podido detectar una cantidad considerable de empleadores que se encuentran prácticamente imposibilitados de continuar de forma normal con su giro económico, bien porque carecen de los insumos para la elaboración de los productos que fabrican o comercializan, bien por cuanto no están dadas las circunstancias que garanticen a los empresarios la ejecución de sus servicios, tales circunstancias aunadas a los siguientes hechos:
1º. La incertidumbre política,
2º. La devaluación e inestabilidad de la moneda,
3º. La contracción económica,
4º. La implementación del régimen de control cambiario,
5º. La suspensión del comercio de divisas, para el sector vinculado a la importación artículos de lujo,
6º. El movimiento perjudicial de capitales hacia el exterior,
7º. La imposibilidad absoluta y objetiva sobrevenida, para efectuar la correspondiente transferencia de divisas para la adquisición de productos importados. Han traído como efectos devastadores que se haya menguado el cabal cumplimiento de las obligaciones locativas, en la imposibilidad relativa. (dificultas praestandi), de pago de las pensiones arrendaticias pactadas en dólares, ya que los arrendatarios no pueden soportar los excesivos incrementos de la paridad cambiaria acaecida en nuestro país.
En fecha 6 de febrero del 2003, en reseña periodística publicada en el diario el Universal, se comentó que los contratos en dólares tendían a una tasa preferencial de 1.000 bolívares y que tal paridad cambiaria afectaría a los alquileres de locales comerciales y oficinas, así como las compras de apartamentos y los seguros, siendo la intención del Ejecutivo Nacional que el cobro de los arrendamientos sean a precios bajos, ya que es evidente el auge en los costo de los cánones lo que hace no sólo desaparecer la ganancia que se esperaba obtener por el desarrollo del giro comercial, sino que también provoca una pérdida económica, todo lo cual se traduce en un empobrecimiento para el inquilino y en un beneficio o lucro injustificado e in equitativo para el propietario del local.
No obstante no hemos encontrado ninguna disposición legal que soporta el criterio sostenido en la reseña periodística.
Nos surgen una serie de interrogantes ante esta polémica controversia a saber:
1) ¿Que pude hacer el inquilino desde el punto de vista jurídico ante la exigencia inflexible del propietario de exigir el pago del canon a una tasa cambiara igual o superior a los 1.600 bolívares por dólar americano?.
2) ¿Se puede obligar al inquilino a pagar el equivalente en bolívares a esta paridad oficial o una paridad cambiaria superior?.
3) ¿Es moral cumplir esta obligación contractual a pesar de que las cosas hayan cambiado de tal manera que el cumplimiento resulte extremadamente costoso, o casi imposible?.
4) ¿Existe una iniquidad en la ejecución contractual?.
5) ¿Hay o no excepciones al principio pacta sunt servanda, o de intangibilidad de los contratos, contenido en los artículos 1.159 y 1.160, del Código Civil?.
6) ¿Se ha regulado esta situación en otros países?.
7) ¿Existe alguna prohibición expresa en nuestro ordenamiento positivo para equilibrar el contrato locativo?.
8) ¿Es posible una adecuación o ajuste posterior de las prestaciones en dinero?.
9) ¿El juez se puede inmiscuir en el ámbito de la autonomía privada, alterando lo libremente convenido por las partes?.
10) ¿Se mantiene el acuerdo de partes cuando se ha modificado lo convenido por ellas?.
11) ¿Es la Teoría de la Imprevisión un medio de restitución de la ruptura del equilibrio económico financiero del contrato?. Para dar respuesta a estas interrogantes, es menester observar el contrato de arrendamiento, y percatamos que si en el mismo no se pactó alguna cláusula contractual que excluyese de forma expresa la posibilidad de renegociación, o se haya pactado de forma literal la renuncia a la invocación de la imprevisión o la lesión, entonces es posible jurídicamente en nuestro país invocar una cláusula implícita en toda convención contractual a la cual la doctrina denominada:
‘rebus sic stantibus’.
En que consiste esta cláusula:
En nuestro derecho positivo esta previsto en el artículo 1.160 del Código Civil el principio según el cual los contratos deben ejecutarse de buena fe; interpretando de forma extensiva esta disposición podemos acotar que no es acorde con la buena fe que los arrendadores exijan una anormal onerosidad, cuando la misma es producida por sucesos extraordinarios e imprevisibles, por lo cual no puede el arrendador excederse en el ejercicio de su derecho al pretender un pago arrendaticio a una paridad cambiaria a todas luces excesiva. La teoría de la Imprevisión nace en el campo del derecho civil ante la necesidad de equilibrar las cargas de una de las partes contratantes cuando por efecto de circunstancias extraordinarias e imprevisibles acaecidas con posterioridad a la celebración del contrato y previo a su terminación, resulta modificada la extensión de una de las prestaciones, al punto de traducirse en una excesiva y anormal onerosidad en cabeza de esa parte contratante. Pues bien, esta teoría, es perfectamente aplicable para equilibrar cualquier contrato cuando concurren los siguientes supuestos:
a) El acaecimiento de un hecho extraordinario y no previsible que modifique las circunstancias originales bajo las cuales se pactaron las prestaciones respectivas, representando incremento desmesurado de la paridad cambiaria, vale mencionar, que en este supuesto la doctrina asienta que si es extraordinario y no posible de prever, un acto de política económica gubernamental que desencaje con violencia y estrepitosamente la previsible y corriente depreciación monetaria respecto a la moneda extranjera.
b) Que ese hecho imprevisto provoque un trastorno significativo en la prestación de una de las partes que haga excesivamente onerosa su obligación, representado obviamente en el caso en cuestión el incremento en demasía del valor del canon.
c) Que las partes hayan convenido prestaciones de ejecución periódica o de tracto sucesivo, obviamente representado en este caso por el contrato locativo o arrendaticio el cual es de naturaleza continuada o tracto sucesivo.
La presente Teoría resuelve la dificultad sobreviniente de prestación que trastorna el contrato, al tener como sobreentendida e inserta una cláusula denominada ‘rebus sic stantibus’; el cual quería, precisamente, subrayar que el contrato se mantiene, solamente en cuanto quede inmodificada, en la etapa de ejecución, la situación de recíproco sacrificio y ventaja tenida presente por las partes en el momento de la conclusión y no la mantiene ya, cuando tal situación viene a modificarse en el ínterin.
Texto
El contrato entonces tiene ciertas circunstancias que lo rodean en la etapa genética, cuya modificación o desaparición en la etapa funcional, pueden causar su extinción, revisión o nulidad.
CAPÍTULO I
TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN EN EL DERECHO COMPARADO
Para LARENZ (LARENZ, KARL, Derecho de obligaciones, Revista de Derecho Privado,
Madrid, 1959, t. I, 314), La Teoría de la imprevisión inciden cuando aquellas circunstancias generales que los contratantes tuvieron en cuenta para plasmar el acuerdo de voluntades, tales como el poder adquisitivo de una determinada moneda, la situación política, económica y social del lugar imperantes al momento de la contratación, etc., quedan desequilibradas o alteradas, si en la base del negocio se produjera una alteración total e imprevista, que no hubiera sido considerada en el contrato, no sería de buena fe someter a la parte perjudicada, al cumplimiento de algo que se pactó bajo circunstancias totalmente distintas”. (Subrayado nuestro).
Por su parte, LEHMANN (LEHMANN, HEINRICH, Tratado de derecho civil, Parte general, Revista de Derecho Privado, Madrid, 1953, 417), sostiene citando la teoría de la presuposición, que básicamente coincide con la base del negocio jurídico, donde se le otorga fundamental importancia a lo que se presupone debe ocurrir si las condiciones que motivaron el acuerdo de voluntades se mantienen en el tiempo, siendo una condición no desarrollada que determinó la voluntad contractual, que si bien no alcanzó a ser condición del contrato, por lo menos una de las partes se sometió a ella para plasmar el convenio.
A su vez, MESSINEO (MESSINEO, FRANCESCO, Manual de derecho civil y comercial, Doctrina general, Tr. de Sentís Melendo, Ejea, Buenos Aires, 1954, t. I, 216), expresa su desacuerdo con la doctrina de la presuposición, porque no puede fundarse unitariamente, sino que debe distinguirse entre los contratos con prestaciones recíprocas y los que la tienen a cargo de una sola de las partes. En los primeros, cuando el álea normal del contrato se excede por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, que gravan a una sola de las partes, se produce el desequilibrio que abre la puerta a la aplicación de la imprevisión. (Subrayado nuestro).
En otro sentido se concibe como una norma de orden público porque su renuncia equivaldría a abandonar la acción por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles a la suerte de uno de los contratantes (BELLUSCIO, AUGUSTO C. y ZANNONI, EDUARDO A., Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Astrea, Buenos Aires, 1984, t. V, 919).
Así, la imprevisión también está prevista en el Código Civil Italiano, de acuerdo con el Código
Civil Italiano, “en los contratos de ejecución continuada o periódica o de ejecución diferida, si la prestación de una de las partes llega a ser excesivamente onerosa por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, la parte que deba tal prestación podrá demandar la resolución del contrato…” (C.C. Itln., artículo 1.467).
CAPÍTULO II
DE LOS EFECTOS DE LA TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN, DOCTRINA VENEZOLANA Y
EXTRANJERA
Ante La existencia de un contrato desequilibrado, tenemos varias vías legales para subsanar tal circunstancia:
A.- De la Acción de Resolución del Contrato:
Algunos autores se pronuncian sobre la resolución inmediata del contrato, en efecto la doctrina reconoce a la teoría de la imprevisión como una causal de resolución de los contratos; así, Francesco Messineo, en su obra «Doctrina General del Contrato», Tomo II, EJEA, p. 373, señala lo siguiente:
“…ADEMÁS DE LAS HIPÓTESIS HASTA AQUÍ ANALIZADAS, OBRA LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO TAMBIÉN EN LA HIPÓTESIS DE EXCESIVA ONEROSIDAD SOBREVINIENTE. ELLA HA SIDO PREVISTA ANTE TODO, RESPECTO DE LOS CONTRATOS CON PRESTACIONES RECÍPROCAS QUE AL MISMO TIEMPO SEAN DE EJECUCIÓN CONTINUADA O PERIÓDICA, O BIEN TODAVÍA DE EJECUCIÓN DIFERIDA.
En sentido semejante se pronuncia entre nosotros José Melich-Orsini, quien en su obra de igual nombre, «Doctrina General del Contrato», Editorial Jurídica Venezolana, 2ª Edición, Caracas, 1993, pp.376 y 377, nos señala lo siguiente:
“…Tenemos, en primer lugar la llamada ‘cláusula rebus sic stantibus’. Según sus características históricas la cláusula debería considerarse implícitamente pactada en todo contrato en que se regulen intereses diferidos o prorrogados en el tiempo, en el sentido de entender que en ellos las partes habrían subordinado su eficacia a la permanencia de las circunstancias existente (sic) en el momento de su celebración. Postulando esta tácita inclusión de la cláusula se desplaza el problema desde el terreno de la causa extraña no imputable, en que como hemos visto no es posible solucionarlo, al de la formación del consentimiento. Pero tal desplazamiento no sólo descansa en el artificio de atribuir a las partes una voluntad que jamás existió realmente en ellas, sino que, en la práctica, conduciría a que ningún contrato de tracto sucesivo y dependencia del tiempo tuviera eficacia vinculatoria. Cualquier modificación en las circunstancias de hecho existentes en el tiempo de su formación podría conducir A LA RESOLUCIÓN DEL
CONTRATO”.
B.- DEL REAJUSTE DEL CONTRATO O REVISIÓN DEL CONTRATO
Es claro que la teoría de la imprevisión, no esta excluida por ninguna norma legal venezolana, y     damos por supuesto que la imprevisión no ha sido instituida para rectificar malos negocios ni para subsanar errores comerciales o financieros de los mismos, no es este el caso, pero si viene en auxilio y protección a una de las partes de consecuencias destructoras del contrato, se trata de expurgarla de una sobrevenida iniquidad nacida por circunstancias excesivamente onerosa, no culposa y ajenas a las partes y al objeto o fin del negocio contractual bilateral y conmutativos de ejecución diferida o continuada.
La teoría de la imprevisión refuerza el concepto de seguridad jurídica, y conlleva la posibilidad de reforma, aunado al irrenunciable principio legal que todos los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión.
La revisión contractual, es posible ya que implica un fin moral, y su marco legal lo encontramos en los artículos 1.159, 1.160, así ligada a los conceptos de buena fe; equidad, probidad; prudencia; diligencia; etc.
Si bien esta serie de exigencias generalmente se ha ceñido en la fórmula buena fe mas probidad, en realidad es mucho más que ello, ya que se trata de condiciones encadenadas y relacionadas que hacen a lo que ha representado el desarrollo o curso del contrato.
La acción de reajuste de contrato, es posible, un sector de la doctrina (MORELLO, MOSSET ITURRASPE, SPOTA) sostiene que la parte perjudicada puede peticionar tanto el reajuste de las prestaciones como la resolución del contrato, estando facultado el demandado, si se accionó por resolución, a reconvenir por reajuste y si se demanda por reajuste, requerir la resolución.
Sometida al órgano jurisdiccional la vuelta a la equidad -el reajuste- por cualesquiera de las partes, el juez es soberano en la repartición equitativa del riesgo sobrevenido, a la luz de la ecuación originaria, sin que signifique dicha vuelta a la equidad, la inversión de los roles: el castigo para el beneficiado y el premio para el perjudicado, sino el retorno, en lo posible, al contrato originario (BUERES, ALBERTO J.-HIGHTON, ELENA I., Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Hammurabi, Buenos Aires, 1999, t. 3, C, 48). Este criterio fue sustentado en la IV Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil (Mendoza, 1976), tiene opción para demandar la nulidad o reajuste equitativo del convenio. 
Es importante destacar que los derechos no son absolutos y admiten limitaciones, que son más intensas cuando, como ahora estamos en emergencia. (VANOSSI, JOSÉ R., La Argentina está al borde de la anonimia, La Nación, 17/3/2002, Pág. 12).
No es más lógico sostenerse la factibilidad del ejercicio directo de la acción por reajuste para quienes han contratado al amparo de determinadas circunstancias, para que se logren la supervivencia del contrato en una forma equitativa para ambos contratantes, evitando así la frustración de la meta contractual. Quedando los jueces como llamados a interpretar sobre este tema, en base a la opinión doctrinaria.
Cabe preguntarse ahora si las medidas económicas y los paros cívicos de los últimos tiempos, coadyuvaron a las sucesivas devaluaciones monetarias en la paridad bolívar-dólar y demás monedas extranjeras, constituyen el acontecimiento extraordinario e imprevisto, que produce una grave onerosidad.
Esta clara y demostrado las consecuencias de la hecatombe económica actual, en el sentido de que lo que ocurrió realmente es que quienes se obligaron a pagar conforme a la paridad en moneda extranjera vean ahora imposibilidad de cumplimiento, es equitativo admitir en nuestro derecho la a procedencia de la imprevisión, están dadas las circunstancias y necesitamos jueces de avanzadas que asuman con responsabilidad el ámbito de la tutela efectiva.
No tenemos dudas de la posibilidad que en el supuesto de obligaciones de tracto sucesivo o de cumplimiento diferido, la parte perjudicada está facultada a peticionar este reajuste y el legislador debe estar orientado hacia el principio de la conservación del contrato, y darle cabida a la acción directa por reajuste, y los funcionarios judiciales deben arbitrar las medidas tendientes a la preservación de la relación contractual de forma equitativa para las partes. Todo ello sustentado en el principio de la buena fe contractual y tiende a mantener el equilibrio recíproco de las prestaciones.
Los efectos de aplicar la teoría de la imprevisión, habrán de operar en las obligaciones de ejecución continuada hacia el futuro, es decir, en las pensiones arrendaticias sucesivas y no hacia el pasado y su finalidad es expurgar del contrato, aquella inequidad nacida en un hecho exterior y
perturbante del sinalagma y se da cuando se ha quebrado la relación de equivalencia, el contrato ha perdido su calidad de conmutativo, de modo que es excesivamente oneroso para una de las partes; por un acontecimiento que incide sobre la prestación debida;
De allí que el contrato aparece herido en su conmutatividad por circunstancias sobrevivientes no existentes desde su misma génesis, por lo que es perfectamente aplicable, y así lo apunta un sector relevante de la doctrina, y de la jurisprudencia en el derecho comparado en especial la
Argentina, CONSIDERAN QUE EL PERJUDICADO POR EL ACONTECIMIENTOEXTRAORDINARIO E IMPREVISIBLE PUEDE PROPONER DERECHAMENTE LA REVISIÓN DEL NEGOCIO ALTERADO TANTO POR VIA PRINCIPAL O RECONVENCIONAL.
C.- La acción de nulidad de la cláusula la cual prevé el cobro en dólares en el contrato locativo.
Quizás este sea el enfoque jurídico mas arriesgado, ya que se orienta en un cambio imprevisto en el contrato lo que produce una ausencia sobrevenida de la causa. El efecto por la ausencia de causa, puede traducirse en una nulidad de absoluta de la relación contractual; siendo nulo el contrato por ausencia de causa, las partes estarán obligadas a restituirse las prestaciones y a restablecer la situación existente antes de la celebración del contrato. En efecto, la ausencia de un elemento o requisito existencial del contrato y en apoyo en la teoría general del contrato y por aplicando para ello del artículo 1.141 del Código Civil, que establece como requisito de existencia de todo contrato la causa, al perder esta se acarrea la nulidad del acto contractual.
Concluimos que todo contratante puede (siempre que no haya expresa renuncia) invocar la ‘cláusula rebus sic stantibus” la cual se entiende insertada en toda convención contractual, tal causal se puede alegar como excepción, cuando le sea demandada la ejecución de tal obligación, o bien demandarla por vía principal o reconvencional, (Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil de fecha 30-04-2002, expediente Nº 00-376, caso: Inversiones Pancho Villas, C. A. contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas).
Esta sentencia puede soportar procesalmente, una defensa de fondo ante la pretensión compulsiva del arrendador que aspire o exija el cumplimiento en el pago de un canon pactado en dólares incluso en nuestra opinión aun el caso que el arrendador exija un monto reseñado en la paridad oficial, ya que hay que tener en cuenta la capacidad económica del arrendatario como elemento influyente en la negociación y como quedó su capacidad de pago ante la brusca variación de la paridad cambiaria, mas aun es interesante el contenido del Artículo 1.624, del Código Civil, el cual estipula:
“El arrendatario no tendrá derecho a rebaja por la renta de esterilidad de la tierra arrendada, o por perdidas de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí lo tendrá en caso de pérdida de más de la mitad de la de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre pacto especial en contrario. Entiéndase por casos fortuitos extraordinarios: incendio, peste, inundación insólita, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, que las partes no han podido razonablemente prever”. (Subrayado nuestro).
Finalmente esta normativa nos da una visual, en el sentido de aplicar por vía analógica tal disposición para equilibrar el contrato arrendaticio o locativo, respecto a la prestación de los pagos en dólares con paridades distintas o iguales a las previstas en el cambio oficial, es pues una esperanza jurídica que viene en auxilio de los inquilinos y porque no decirlo unos argumentos jurídicos que soportan la posibilidad de ajustar los cánones o pensiones locativas en los contratos pactados en dólares a una paridad cambiaria inferior al cambio oficial de bolívares Bs.1.600,oo, por dólar de los Estados
Unidos de Norteamérica.