La Organización Mundial de la Salud (OMS) en fecha 11 de marzo de 2020, declaró como pandemia la enfermedad infecciosa producida por el virus conocido como Coronavirus (Covid-19), la cual ha afectado a todos los continentes del Mundo. Puesto que los efectos de la pandemia producida por el Covid-19, han reducido a nivel mundial las actividades comerciales de todos los sectores, induciendo a los mandatarios a decretar una serie de medidas económicas y sociales, con la finalidad de salvaguardar la salud, la vida e integridad de las personas, como también los intereses patrimoniales de los ciudadanos y de las Naciones.
La pandemia Covid-19, conocida popularmente como Coronavirus, está impactando de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo y de carácter sinalagmático, como, por ejemplo, los contratos de arrendamiento de locales comerciales (bares, restaurantes, tiendas de ropa, tiendas de accesorios, entre otras), contratos de arrendamiento de viviendas, contratos de préstamos, compra-venta de inmuebles, contratos hipotecarios, de construcción, entre otros de esta índole, produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.
- IMPOSIBILIDAD DE EJECUCIÓN DE LAS RELACIONES CONTRACTUALES.
Dentro de los diferentes ordenamientos jurídicos, incluido el venezolano, existen una serie de situaciones que impiden a las partes intervinientes de un contrato cumplir con sus obligaciones contractuales debido a hechos que no les son imputables a los mismos, es por ello que procederemos a desarrollar aquellos que son aplicables a los contratos inmobiliarios, el cual es el tema que hoy nos ocupa.
- CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR
- Caso Fortuito: Un caso fortuito existe cuando el suceso que impide el cumplimiento de la obligación, no era previsible, pero, de haberse podido evitar, se habría evitado. Se caracteriza por ser imprevisible.
El diccionario de la Real Academia Española lo define como “Hecho que no ha podido preverse, o que no hubiere podido preverse o que, previsto, fuere inevitable”.
- Fuerza Mayor: Hecho que, por no poder ser previsto o evitado, imposibilita absolutamente el cumplimiento de una obligación. Se caracteriza por ser inevitable e imprevisible. La ley habitualmente da un tratamiento similar con el Caso Fortuito, e incluso a veces confunde ambos casos, pero existen diferencias.
- Diferencias entre caso fortuito y fuerza mayor:
- Si bien ambos conceptos son difusos y en muchos casos se confunde. El Caso Fortuito, es lo que acontece inesperadamente, no puede preverse, ni evitarse, es decir lo” imprevisible”; mientras que la Fuerza Mayor, alude a lo irresistible, es decir lo «inevitable».
- Otra de las diferencias, es que El caso fortuito está constituido por “hechos ordinarios”, y la fuerza mayor por “hechos extraordinarios”.
Desde el punto de vista de los efectos jurídicos, la ley normalmente exime al deudor del pago de los daños y perjuicios, debido al incumplimiento de su obligación de dar, de hacer o no hacer, motivo de ese caso fortuito o esa fuerza mayor.
- Similitudes entre caso fortuito y fuerza mayor: El caso fortuito y la fuerza mayor tienen se caracterizan principalmente por ser circunstancias que impiden el cumplimiento del obligado, y que no son imputables al mismo. Otra de sus Similitudes, es que consagran los efectos básicos liberatorios del caso fortuito y la fuerza mayor, al disponerse la liberación del pago de daños y perjuicios.
- EXCEPCIÓN DEL DEUDOR EN EL MARCO LEGAL VENEZOLANO
El advenimiento del coronavirus (Covid-19) y las medidas adoptadas por el Gobierno de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 13 de marzo del presente año 2020, mediante la cual el ejecutivo dicto el decreto de Estado de Alarma, con el objetivo de evitar la propagación del virus COVID-19, han producido incógnitas que van más allá de si sirve de algo o no ponerse tapa bocas, o usar gel antibacterial, y es ¿Qué impacto va a generar esa pandemia en las relaciones contractuales? En el ámbito jurídico, muchas son las interrogantes por los efectos legales que el Covid-19 pueda tener en las relaciones comerciales, cumplimiento de contratos, en el terreno laboral, relaciones con inversores, mercado de valores, y en el campo inmobiliario, entre otros. Entre los impactos que tendrá legalmente, serán las múltiples demandas que van a existir a consecuencia de posibles incumplimientos de las denominadas relaciones y obligaciones contractuales.
En Venezuela los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y obligan desde el momento de su celebración. Si son de obligatorio cumplimiento, ¿Qué debemos hacer ante una circunstancia como la pandemia que vivimos?.
En materia civil existen varias soluciones. Lo primero que debemos hacer es, acudir al propio contrato, que quizás incluya cláusulas específicas sobre este tipo de circunstancias excepcionales. El Código Civil prevé la posibilidad al Deudor de alegar la falta de cumplimiento de su obligación de dar, hacer o no hacer contenida en el contrato, debido a una causa extraña que no le es imputable, motivo de un caso fortuito o fuerza mayor.
Así podemos observar en el artículo 1272 de nuestro Código Civil Venezolano, instaura lo que pudiéramos denominar la excepción del Deudor y el poder liberatorio del mismo en cumplir su obligación de dar o de hacer, la cual taxativamente establece “El deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios, cuando, a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, ha dejado de dar o de hacer aquello a que estaba obligado o ha ejecutado lo que estaba prohibido”.
El derecho español, prevé la fuerza mayor en su Código Civil en el artículo 1105. Configura como causa de exención de la responsabilidad: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.
Los hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación reciben en doctrina la denominación genérica de “Causa Extraña No imputable” y configuran el incumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir la prestación y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la prestación pueda acarrearle al deudor.
Debido al Coronavirus (Covid-19) estamos ante una situación extraordinaria de FUERZA MAYOR, dado que los efectos jurídicos perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que se celebró el contrato.
Para algunos autores, el caso fortuito o la fuerza mayor son acontecimientos que impiden el cumplimiento de la obligación y que generalmente no pueden preverse, otros autores sostienen que el caso fortuito y la fuerza mayor tienen como característica principal la de ser circunstancias que impiden el cumplimiento del obligado y que no son imputables al mismo.
La consecuencia de la apreciación de fuerza mayor será que la parte que invoque esta causal no será responsable de los incumplimientos en que pueda incurrir mientras dure el evento que constituya la fuerza mayor.
Para la configuración del caso fortuito o de la fuerza mayor, el mismo debe ser posterior a la celebración del contrato, siendo impropio de quien lo alega, debiéndose conformar dos requisitos cumulativos, los cuales son: 1) La Imprevisibilidad, 2) La Inevitabilidad. El deber de demostrar el caso fortuito o la fuerza mayor, recae sobre quien invoque esta figura, quien aplica esta figura con ausencia de culpa, en todo momento debe actuar de Buena Fe, y adoptar todas las medidas necesarias para mitigar los efectos dañosos derivados de tal acontecimiento.
Une vez se establezca la dificultad para el cumplimiento de las obligaciones asumidas en virtud de un contrato como consecuencia de la pandemia Covid-19, la parte que intente favorecerse de la fuerza mayor deberá actuar con cautela, y archivar prueba documental o de otra índole, demostrando que actuó con la debida diligencia, y de que tomó todas las medidas necesarias para la prevención o mitigación de los daños. Quien aplique la fuerza mayor, NO debe probar el hecho notorio comunicacional de la pandemia Covid-19, sino la afectación que generó el imposible e inevitable cumplimiento de su obligación contractual.
Existiendo en Venezuela un decreto de Estado de Alarma, que emana del ejecutivo nacional, cumpliendo con los protocolos de seguridad sanitarios de la Organización Mundial de la Salud, vale preguntarnos, ante la eventual necesidad de cumplir con una obligación contractual, y no poder hacerlo, ¿Qué puede alegarse en el caso del Covid-19?, Se puede alegar la FUERZA MAYOR, debido a que la falta de cumplimiento de su obligación de dar, hacer o no hacer contenida en el contrato, proviene de una causa extraña que no le es imputable que fue imprevisible e inevitable.
Lo recomendable, es que las partes contratantes lleguen a un consenso sobre estos impactos que, sin duda alguna han afectado financieramente alrededor del mundo a millones de pequeñas, medianas y grandes empresas, industrias y corporaciones, así como a personas naturales. Para vencer la recesión que va a generar el Covid-19, es importante e imprescindible la madurez financiera de los seres humanos, actuando estos de Buena Fe, debido a las situaciones económicas que se van a presentar, motivo del declive económico que genero el virus anteriormente mencionado, es momento de dar un paso al verdadero desarrollo humano. El mundo cambiará, y por ende debemos adaptarnos a su cambio, desplegando un espíritu humano, por, sobre todo.
- APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS.
La doctrina rebus sic stantibus (“así están las cosas”), tiene por finalidad restablecer el equilibrio de las prestaciones en el momento de la perfección del contrato alteradas por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles acaecidos con posterioridad. Se trata de un riesgo que no ha sido asignado en el contrato porque era imprevisible hacerlo.
Cuando estos acontecimientos o circunstancias extraordinarias se generan de forma sobrevenida, es decir, tras haberse formalizado el contrato, y no son imputables a ninguna de las partes contratantes, y rompen gravemente el equilibrio de las prestaciones recíprocas del contrato, existe un mecanismo de asignación de dicho riesgo contractual que se denomina Cláusula Rebus Sic Standibus, el cual nace del principio de Buena Fe que debe garantizarse en las relaciones contractuales.
Esta regla permite al deudor aminorar el impacto negativo de un riesgo que no ha podido asignarse en el contrato a ninguna de las partes por su carácter imprevisible, y que hace excesivamente e irrazonablemente onerosa su obligación respecto de la contraprestación que recibe de la otra parte.
- Requisitos para la aplicación:
Los requisitos para la aplicación de la cláusula son, según esta doctrina jurisprudencial, los siguientes:
- Cambio de circunstancias: Basta con que el acontecimiento o cambio de circunstancias, más allá de la posibilidad de realización de la prestación, comporte una alteración de la razón o causa económica que informó el equilibrio prestacional del contrato con la consecuencia de una injustificada mayor onerosidad para una de las partes.
- La imprevisibilidad: La imprevisibilidad derivaría de que los acontecimientos no debieron haber sido previstos por la parte en desventaja, ni de que cayeran en su esfera de control. Que no se tuvieron en cuenta y no podía esperarse que se tuvieran en cuenta.
- La Excesiva Onerosidad: La incidencia del cambio de circunstancias debe ser relevante o significativo respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado.
- La Subsidiaridad: su función no resulte ya cumplida por la expresa previsión de las cláusulas de revisión.
- Sobre la aplicabilidad de la Cláusula Rebus Sic Standibus al Coronavirus
Pudiera ser perfectamente subsumible la aplicación de la Cláusula Rebus Sic Standibus expuesta a los riesgos jurídicos derivados de la pandemia del Coronavirus, siempre y cuando se den en el caso concreto los presupuestos jurídicos analizados con anterioridad.
En este sentido, estimamos que la parte perjudicada por los efectos del Coronavirus podrá invocar la Cláusula Rebus Sic Standibus para exigir la modificación o suspensión del contrato y, en el peor de los casos, incluso su resolución.
De tal forma que producto del Covid-19, se ha inducido con el incumplimiento de diversos contratos, como, por ejemplo:
- Transportes de mercancías.
- Compra de pasajes aéreos, marítimos, o terrestres.
- Reservas de Hoteles.
- Compra de boletos de eventos públicos y privados.
- Incumplimiento de pago de cánones de arrendamientos.
- Incumplimiento de obligaciones crediticias.
- Prestación de servicios.
- Entre otros.
- MEDIDAS INMOBILIARIAS DECRETADAS POR LAS NACIONES AFECTADAS CON LA PANDEMIA COVID-19.
- Medida Adoptada por España
Dentro de las Medidas Adoptadas por el Gobierno de España, se aprobó un Real Decreto el día 17 de marzo, que los trabajadores en situación de vulnerabilidad por encontrarse en paro, en proceso de ERTE o que hubieran reducido sus ingresos de manera notoria por motivo del Covid-19, pudieran solicitar una moratoria en el pago de las cuotas de la hipoteca de su vivienda habitual.
Posteriormente, el 31 de marzo, el Gobierno tuvo que ampliar esta medida, más allá de los trabajadores.
De este modo, los autónomos, profesionales y empresarios también pueden solicitar una moratoria en las cuotas de hipoteca de los inmuebles donde desarrollen su actividad económica.
También dentro de las medidas adoptadas en relación a los contratos de Alquiler, tenemos las siguientes:
- Posibilidad de prórroga extraordinaria de seis meses para los contratos de arrendamiento con vencimiento entre el 31 de marzo y el 9 de junio 2020.
- Línea de avales para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas de financiación para el pago del alquiler de hasta seis mensualidades, con un plazo de devolución de hasta seis años, sin gastos e intereses para el solicitante.
- Medida Adoptada por El Salvador.
El Presidente de El Salvador, Nayib Bukele, aprobó un plan que establece la suspensión del pago de servicios durante tres meses, y la congelación de créditos hipotecarios, créditos personales de tarjetas de crédito, créditos de capital de trabajo y de emprendimiento, durante tres meses sin aplicar moras, multas en intereses o afectar su calificación crediticia. El cobro se reanudará al finalizar el plazo propuesto. Por otro lado, también suspendió los pagos a créditos de los locales comerciales durante los próximos tres meses. El mandatario de El Salvador, estableció que las cuotas, se diluirán en los meses que el crédito falte, de nuevo sin interés, mora, sin afectar la calificación crediticia. Entre las medidas aprobadas, figura la suspensión de los alquileres durante tres meses. Las medidas aprobadas por Bukele se aplicarán a aquellas personas naturales o jurídicas que se vean afectadas directamente por la pandemia covid-19.
- Medida Adoptada por Francia.
El presidente de Francia, Emmanuel Macron, estableció una serie de medidas económicas para ayudar a personas con pequeñas y medianas empresas o PYMES, por lo que decreto la suspensión de los alquileres y las facturas de gas, agua y electricidad hasta nuevo aviso. Adicionalmente, Macron anuncio un paquete económico de €300 billones, que ayudará a mantener a las empresas francesas a flote durante este período, y así ninguna quede en peligro de bancarrota.
- Medida Adoptada por Argentina.
El gobierno de argentina anunció el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos hasta el 30 de septiembre de este año 2020. La medida fue oficializada a través del decreto 320 publicado este domingo en el Boletín Oficial con la firma del presidente Alberto Fernández y todos sus ministros.
El artículo 9 del decreto explicita que el congelamiento alcanza a los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única urbana y rural; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos; inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por monotributistas destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas; e inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo y fábricas recuperadas.
El decreto no suspendió el pago de alquileres, lo que hizo fue congelar los precios por el plazo de seis meses. Sin embargo, el artículo 2 suspendió los desalojos durante el mismo período. Por lo tanto, quién no pueda pagar no podrá ser expulsado del inmueble durante ese lapso, aunque acumulará una deuda que después le podrá ser exigida.
- EFECTOS DEL COVID-19 EN EL SECTOR INMOBILIARIO.
La entrada en escena de este cisne negro ha hecho saltar por los aires la economía mundial y parece evidente que tendrá un impacto directo sobre el empleo y el crecimiento económico. La futura recuperación no dependerá tanto de la profundidad de la crisis como de su duración. La propagación del covid-19 están teniendo consecuencias en todos los ámbitos, y el sector inmobiliario no ha sido la excepción. Además de la preocupación del mercado inmobiliario, y sus consecuencias financieras existe otra inquietud, y es si la recesión traerá una nueva ola de ejecuciones hipotecarias.
El sector inmobiliario, es un mercado con una inmensa relevancia en la economía mundial, por lo que es apreciable recordar la crisis inmobiliaria del año 2006 en Estados Unidos, o mejor conocida como la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos, la cual desató La crisis financiera Global de 2008.
- Origen de la Crisis Financiera 2008.
Es catalogada como la peor crisis financiera en la historia, incluso mayor que la Gran Depresión de 1929. Su estallido se dio el 15 de septiembre del 2008, cuando el banco de inversión “Lehman Brothers” se declaró en bancarrota. A partir de ese momento, Estados Unidos colapsó y luego le siguió el resto de las economías desarrolladas.
Todo comenzó en el 2002, cuando el Presidente de Estados Unidos, George W. Bush, dijo que “parte de cumplir el sueño americano era tener una casa propia”. Así, pidió ayuda al sector privado, con miras a que el mercado de capitales facilite el financiamiento hipotecario a personas de ingresos más bajos. Para ese entonces la herida causada por el atentado terrorista contra las torres gemelas aún estaba fresca, y la economía aún sentía el impacto de la crisis del 2000, que hizo colapsar a empresas de internet.
Tras el anuncio de Bush, la Reserva Federal redujo rápidamente las tasas de interés: de 6% a solo 1% en unos cuantos meses. El dinero estaba tan barato que los 8,000 bancos y agentes hipotecarios iniciaron una agresiva expansión del crédito hipotecario. Este crecimiento de créditos alcanzó a personas a quienes realmente no debió alcanzar: la clase desfavorecida, sin ingresos, activos ni empleo. Este tipo de hipotecas fue bautizado como «hipotecas subprime», que en realidad eran solo activos tóxicos, con alta probabilidad de no pago.
La facilidad para obtener un crédito hipotecario tuvo dos efectos: El primero, fue que los propietarios se dedicaron a especular ampliamente con los precios de los inmuebles, y sobre todo con los costos de las hipotecas. La especulación llevó al desarrollo de una burbuja inmobiliaria, que infló considerablemente los precios. Y el segundo, con efecto posterior, fue que el valor de las viviendas era el respaldo de las hipotecas, incluyendo las subprime. En conclusión, Conforme aumentaban los precios, aumentaba el número de hipotecas.
En paralelo, se estaba armando un proceso que convertiría a las hipotecas subprime en armas de destrucción financiera masiva. Esos activos tóxicos estaban siendo «empaquetados» con otros, creando una gran variedad de nuevos productos financieros. Estos nuevos activos (que en realidad eran tóxicos) se transaban libremente y sin ningún tipo de regulación. Fue así que los bancos de inversión empezaron a repartir sus paquetes de activos cuyo contenido no conocía nadie por todo el mundo.
Esta dinámica de especulación y alza de precios llevó a un recalentamiento de la economía. En el 2003, el Sistema de la Reserva Federal inició una subida de tasas de interés: de 1% en ese año, a 3% en el 2005 y hasta 5.5% en el 2006. Sin embargo, esta iniciativa sería en vano.
La burbuja hipotecaria estalló y, con ella, los precios de los activos se desplomaron. Al ver esto, los deudores hipotecarios optaron por devolver el inmueble al banco, pues les era más económico hacer eso que seguir pagando un préstamo de US$ 300,000, por un inmueble que ahora valía US$ 50,000.
Cuando una deuda no es pagada se conoce como default. Los deudores incurrieron en default y ocasionaron grandes pérdidas a los bancos. A su vez, esta situación generó naturalmente un colapso en los portafolios de los bancos de inversión a nivel mundial, debido a que estaban plagados de las hipotecas tóxicas subprime.
A raíz de todo este proceso, el lunes 15 de septiembre del 2008 fue que Lehman Brothers se declaró en quiebra, fuertemente golpeado por las pérdidas de los activos tóxicos. El pánico fue generado por el colapso de una entidad considerada demasiado grande para caer.
- ¿Qué es una hipoteca toxica subprime?
Son hipotecas de alto riesgo, conocidas en Estados Unidos como crédito subprime, eran un tipo especial de hipoteca, preferentemente utilizado para la adquisición de vivienda, y orientada a clientes con escasa solvencia, y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos.
- ¿Por qué se les llamo hipotecas basura?
Eran hipotecas basura porque se concedieron a personas que tenían trabajos basura: malas condiciones sanitarias, carencia de seguro médico o violaciones de la legislación, como cobrar por debajo de los mínimos legales. Mientras el mercado de la vivienda crecía sin sentido, parecía un negocio rentable. Pero hace años estalló la crisis de liquidez y de confianza en la solvencia de las entidades y se provocó la mayor depresión desde la II Guerra Mundial.
- ¿Por qué produjo la crisis financiera 2006?
La crisis financiera se produjo porque los grandes bancos tenían un sistema inadecuado de gestión de riesgos y unas políticas de compensación que incentivaron prácticas como el empaquetado de deuda insolvente que se vendía como un producto rentable.
Todas las crisis financieras tienen características comunes. Los bancos invierten en activos de alto riesgo por su alta rentabilidad, que funcionan hasta que alguien dice que son tóxicos y pierden su valor y liquidez. El desencadenante llega cuando la gente pide recuperar el dinero en masa ante la pérdida de confianza y el efecto contagio se acelera. La de 2007 no fue diferente. Empezó con las hipotecas subprime, se extendió a otros productos y los bancos se quedaron sin capital para absorber las pérdidas.
- Burbuja inmobiliaria 2006.
Fue una burbuja que afecto a más de la mitad de los estados en Estados Unidos, debido a que los precios de las viviendas una vez que alcanzaron su punto máximo en 2006, comenzaron a disminuir de forma paulatina entre 2006 y 2007, alcanzando nuevos mínimos en 2012, y reportando la mayor caída de los precios en su historia. La crisis crediticia causada por el estallido de la burbuja inmobiliaria es una causa importante de la recesión de 2007-2009 en los Estados Unidos. En octubre de 2007, el Secretario del Tesoro de EE.UU. calificó la explosión de la burbuja inmobiliaria como «el riesgo más importante para nuestra economía«.
- Los Fondos inmobiliarios ante el Covid-19.
Desde que se conoció del brote de Covid-19, los mercados han experimentado una alta volatilidad. Con la propagación del virus a otros países y las medidas que han tenido que implementar los gobiernos para que no aumente rápidamente el número de infectados, estas fuertes variaciones en los mercados se han incrementado, particularmente desde que inició marzo.
Los fondos inmobiliarios son los que crecen durante la crisis por aumento de Covid-19, debido a que los inversionistas tienden a preferir los activos inmobiliarios, pues siempre se recuperan, y esta crisis va a pasar de forma paulatina, pero pasará, y por ende la inversión será fructífera.
José Humberto López, Presidente de Asobolsa “En el caso de los fondos inmobiliarios, estos pasaron de tener 4.069 inversionistas a tener 4.125. Esto quiere decir que llegaron 56 inversionistas”.
- INFLUENCIA DEL COVID-19 EN EL E-COMMERCE DE LOS PORTALES INMOBILIARIO.
Los principales portales inmobiliarios señalaron que la crisis generada por el Covid-19 tendrá un impacto negativo en la compraventa de inmuebles. Pero a su vez, a través del internet se podrán realizar las transacciones pertinentes para la comprar y venta, de diversos bienes inmuebles, o el arrendamiento de estos. Es una herramienta efectivamente útil, y más aún ante la pandemia mundial Covid-19, debido a las medidas de prevención para evitar el contagio y propagación, y ¿cómo es que es una herramienta útil? Pues, los usuarios o las personas que decidan comprar, vender, o alquilar bienes inmuebles, sencillamente deben acceder a estos portales inmobiliarios que se encuentran en la web para ejecutar su solicitud. Hoy en días las empresas inmobiliarias a través de sus agentes inmobiliarios, están realizando las muestras de los inmuebles vía web, dándole una mayor utilidad al e-commerce, facilitándole a sus clientes los requerimientos que ellos solicitan mediante este medio.
El e-commerce, influye como una solución y alternativa para el mercado inmobiliario, apostando por las buenas tecnologías, y la protección de sus usuarios y clientes, así como la de sus agentes inmobiliarios.
- ESTADO DE ALARMA DECRETADO EN VENEZUELA.
En Venezuela el Estado de alarma es una de las modalidades de estado de excepción establecida en la Constitución de Venezuela, está contemplado en la Ley Orgánica sobre Estados de Excepción, promulgada de acuerdo al Título VIII, Capítulo II de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela. En el artículo 337 de nuestra Carta Magna, se especifican unas limitaciones a los derechos fundamentales de los ciudadanos de manera temporal.
- Estado de Excepción.
El estado de excepción, se encuentra consagrado en el artículo 337 de la Constitución de Venezuela, estableciendo que:
“El Presidente o Presidenta de la República, en Consejo de Ministros, podrá decretar los estados de excepción. Se califican expresamente como tales las circunstancias de orden social, económico, político, natural o ecológico, que afecten gravemente la seguridad de la Nación, de las instituciones y de los ciudadanos y ciudadanas, a cuyo respecto resultan insuficientes las facultades de las cuales se disponen para hacer frente a tales hechos. En tal caso, podrán ser restringidas temporalmente las garantías consagradas en esa Constitución, salvo las referidas a los derechos a la vida, prohibición de incomunicación o tortura, el derecho al debido proceso, el derecho a la información y los demás derechos humanos intangibles.”
- Estado de Alarma.
El Presidente de la República, mediante Consejo de Ministros, en uso de las facultades que le otorgan los artículos 337, 338 y 339 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, podrá decretar el Estado de Alarma, en todo o parte del territorio nacional, cuando se produzcan catástrofes, calamidades públicas u otros acontecimientos similares, que pongan seriamente en peligro la seguridad de la Nación, de sus ciudadanos y ciudadanas o de sus instituciones.
Una de las modalidades de estado de excepción que contempla la Constitución en su artículo 338 es el estado de alarma nacional. El estado de alarma, fue decretado por el presidente de Venezuela, el 13 de marzo, con el objetivo de contener la propagación del coronavirus, y le otorga al Poder Ejecutivo la potestad de limitar derechos constitucionales de manera temporal; salvo los derechos constitucionales como el derecho a la vida, la prohibición de incomunicación y de tortura, el derecho al debido proceso, el derecho a la información y “los demás derechos intangibles”, los cuales se consagran en la carta magna (art. 337).
El artículo 338 de la Constitución establece que “podrá decretarse el estado de alarma cuando se produzcan catástrofes, calamidades públicas u otros acontecimientos similares que pongan seriamente en peligro la seguridad de la Nación, o de sus ciudadanos y ciudadanas. Dicho estado de excepción durará hasta treinta días, siendo prorrogable hasta por treinta días más”.
- Estado de Alarma en Venezuela consecuencia del Covid-19.
El 13 de marzo de 2020 en Gaceta Oficial Nro. 6519 se emitió el Decreto Nro. 4160, en el cual el Ejecutivo de Venezuela, en uso de sus atribuciones, decreto el Estado de Alarma en todo el Territorio Nacional, para atender la emergencia sanitaria ocasionada por el coronavirus (Covid-19), dadas las circunstancias de orden social que ponen gravemente en riesgo la salud pública y la seguridad de los ciudadanos y las ciudadanas habitantes de la República Bolivariana. La finalidad del Estado de Alarma publicado en Gaceta Oficial Nro. 6519, Decreto Nro. 4160, es que se adopten las medidas urgentes, efectivas y necesarias, para la protección y preservación de la salud de la población venezolana, a fin de mitigar y erradicar los riesgos de epidemia relacionados con el coronavirus (COVID-19) y sus posibles cepas, garantizando la atención oportuna, eficaz y eficiente de los casos que se originen.
Entre las medidas inmediatas de prevención emitidas por el Ejecutivo mediante el decreto de estado de alarma, imperan la restricción a la libre circulación como medida de contención a esta enfermedad (art. 7), suspensión de actividades laborales no esenciales (art. 8), el uso obligatorio de mascarillas que cubran boca y nariz (art. 10), suspensión de actividades escolares y académicas (art.11), suspensión de eventos públicos (art.12), y la suspensión de vuelos aéreos (art. 15), entre otras medidas.
- MEDIDAS ADOPTADAS POR EL ESTADO VENEZOLANO EN RELACIÓN A LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.
Venezuela no ha sido la excepción sobre las medidas económicas decretadas a nivel mundial, dadas las circunstancias acarreadas por la pandemia mundial Covid-19. En fecha 13 de marzo del 2020, el mandatario venezolano, decreta el Estado de Excepción de Alarma en todo el territorio Nacional, conforme Decreto Presidencial Nro. 4.160, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria Nro. 6.519, dadas las circunstancias de orden social que ponen en riesgo la salud pública y la seguridad de los ciudadanos que habitan en Venezuela, con el fin de mitigar y erradicar los riesgos de la pandemia relacionados con el Coronavirus (Covid-19), mediante la aprobación de una serie de medidas sociales y económicas.
En el marco del estado de alarma dictado por el ejecutivo, para atender la emergencia sanitaria del Coronavirus (Covid-19), y mitigar el impacto económico del mismo, se decretaron una serie de medidas económicas, como la suspensión de corte de servicio de telecomunicaciones, suspensión del pago de capital e intereses de los créditos bancarios otorgados por seis meses, y en especial la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal hasta el primero (01) de septiembre de 2020, mediante Decreto Nro. 4.169 publicado en Gaceta Oficial Nro. 6.522, en fecha 23 de marzo de 2020, debido a que la pandemia ha generado una reducción de la actividad comercial de todos los sectores productivos de Venezuela, creando una cadena de dificultades en el sector inmobiliario, como lo es la materialización del pago de los cánones de arrendamiento, es por ello que el estado Venezolano, tomó esta acción para asegurar la continuidad y viabilidad del funcionamiento del sector.
- Análisis sobre el alcance e implicaciones del Decreto nro. 4.169 (Gaceta Oficial nro. 6.522, de fecha 23/03/2020).
A continuación, se realizará un breve análisis del Decreto 4.169 y sus efectos legales con respecto a los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial o de vivienda principal, el cual entró en vigencia mediante Gaceta Oficial Nro. 6.522 de fecha 23 de marzo de 2020.
- ¿Suspensión o Exoneración del pago de cánones de arrendamiento?
El artículo 1° del Decreto 4.169 establece, que se SUSPENDE hasta el 1° de septiembre de 2020 el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de vivienda principal, con el objetivo de aplacar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.
A su vez, establece en su primer párrafo, que, en el plazo previsto en el presente artículo, no resultara exigible al arrendatario o arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, ni los cánones que estén vencidos a la fecha aún no pagados, ni otro concepto sobre el acordado en los respectivos contratos de arrendamiento inmobiliario.
Es importante acotar, que el decreto hace mención de una suspensión del pago del arrendamiento hasta el 1 de septiembre del año 2020, bajo ningún concepto establece la “exoneración” del pago; es decir, que el arrendatario debe cumplir con su obligación contractual de pagar el canon, una vez se haya vencido el plazo de suspensión emanado del presente decreto, es decir, que los meses adeudados comenzaran a pagarse a partir del día 2 de septiembre de 2020, previo acuerdo de ambas partes.
- Suspensión de desalojos.
Se suspende el desalojo de vivienda bajo cualquier escenario, conforme lo instaura el Artículo 2°, estableciendo la suspensión de la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual fundamenta las causas para el desalojo de viviendas. El mismo tiene un lapso de hasta seis (6) meses, contados a partir de la publicación del Decreto en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela (23 de marzo 2020).
Y a su vez, se suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece el desalojo de locales comerciales por falta de Pago. El mismo tiene un periodo de hasta seis (6) meses, contados a partir de la publicación del Decreto en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela (23 de marzo 2020).
Articulo 40.- Son causales de desalojo:
“a. que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes o consecutivos” (…)
Aun cuando no se incluyó en el decreto las otras causales de desalojo de inmuebles de uso comercial, es necesario acotar que los Tribunales se encuentran SIN DESPACHO, salvo en materia penal ya que los mismos están laborando mediante guardia, y en materia de amparos constitucionales.
- Consenso entre las partes. Se establece en el artículo 3°, que el arrendatario o arrendataria y el arrendador, de forma conjunta, podrán acordar mediante consenso, los términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo a que refiere el Decreto, a los fines de adaptarla a la suspensión de los pagos.
Entre los parámetros en consenso se fijará la reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan.
Y, en ningún caso, podrá obligarse al arrendatario o arrendataria a pagar el monto íntegro de los cánones y demás conceptos (intereses, mora, penalidades) acumulados de manera inmediata al término del plazo de suspensión que establece el decreto 4.169; es decir, se prohíbe el pago total de la deuda una vez haya cesado la suspensión de pago de alquileres, esto no podrá negociarse.
Instituciones competentes para dirimir controversias sobre el consenso. En caso de que las partes no lleguen a un acuerdo sobre la reestructuración de pagos o el refinanciamiento del contrato de arrendamiento, someterán sus diferencias ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI), en el caso de los inmuebles destinados a uso como vivienda principal; y ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIOECONÓMICOS (SUNDDE) cuando se trate de inmuebles comerciales, para dirimir estos conflictos y en caso de ser necesario intermediaran en el establecimiento de las nuevas condiciones que temporalmente aplicaran para las partes. Es decir, estos órganos de carácter administrativo serán los intermediarios ante las nuevas condiciones del contrato.
Los Ministerios del Poder Popular: para Hábitat y Vivienda, y de Comercio Nacional, serán los encargados de emitir las correspondientes resoluciones sobre el desarrollo y contenido del decreto aquí analizado.
- Excepción. El artículo 5 del decreto, menciona que solo quedan exceptuados de la suspensión de pagos de arrendamientos: AQUELLOS LOCALES COMERCIALES QUE POR LA NATURALEZA DE SU ACTIVIDAD ECONÓMICA SE ENCUENTREN OPERANDO O SE ENCUENTREN PRESTANDO UN SERVICIO ACTIVO, por razones del decreto del estado de alarma nacional.
Suspensión. La suspensión a que se refiere el Decreto será desaplicada en aquellos casos de reinicio de la actividad comercial, con anterioridad al término máximo previsto en el Decreto.
El Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional establecerá mediante Resolución los términos con base a los cuales procederá la desaplicación excepcional a que se refiere este artículo.
El decreto 4.169 no establece algún beneficio para los arrendadores afectados por la suspensión de los pagos durante este plazo.
Es importante acotar que el Decreto 4.169, NO SUSPENDE el pago de los condominios.
- ALTERNATIVAS PARA EL ARRENDADOR.
La invitación para ambas partes es llegar a un acuerdo amistoso. Entre los pactos debe existir la Buena Fe del arrendatario, debido a que, si este cuenta con la capacidad económica para pagar el canon de arrendamiento, pues realice los mismos, y de esta manera el Deudor estaría manteniendo una buena relación comercial. Ya que el decreto, no exonera al pago, sino que lo suspende durante la cuarentena, y si bien es cierto, esta medida va directamente para aquellas personas más vulnerables, y que no cuenten con los recursos necesarios para realizar el pago de lo obligado, o el canon de arrendamiento.
El Arrendador, ve afectados o menoscabado sus derechos, en vista de que este dejaría de percibir una contraprestación, el fruto de su bien, consecuencia del Decreto que suspende el pago de cánones de arrendamiento, de modo que el mismo no señala ningún beneficio económico para el arrendador o solución alternativa para estos, ya que muchos destinan su actividad comercial al arriendo de inmuebles.
Entre las alternativas que pudiese proponer El Arrendador, estaría un “Programa de Pago”, el cual establecería: el pago del canon de arrendamiento de forma fraccionada, con abonos parciales, o pagando un 50% del canon mensual, y así el Deudor evitaría un impacto mayor en su deuda. De esta manera, estaríamos mediante un consenso de pago del canon de arrendamiento, y sin duda alguna una obediencia a la Buena Fe del deudor. Otra alternativa, es la firma de convenios de pago, mediante la firma de addendums, el cual no es más que un anexo al contrato principal, no se trata de un nuevo contrato de arrendamiento, sino de una formalización de la programación sucesiva de los pagos que se deben.
Los addendums o anexos a contratos, son utilizados cuando se tiene la necesidad de adjuntar o alterar el contenido de un contrato que ya ha sido firmado.
Un contrato puede tener tantos anexos o modificaciones (addendums) como se desee, ya que éstos permiten que se mantengan una importante parte de las cláusulas, y de esa manera eludir la necesidad de realizar un nuevo contrato. El addendum forma parte total del contrato original y sus limitaciones son establecidas de manera legal en el contrato al que se añaden.
IX.- SUSPENSIÓN PARCIAL DE LAS ACTIVIDADES DE SAREN Y LA IMPLEMENTACIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS.
Entre las incidencias generadas por los efectos de la pandemia (Covid-19), ha sido la suspensión parcial de las actividades laborales de forma continua en Venezuela, incluyendo las del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), trayendo como consecuencia la imposibilidad parcial de autenticar y registrar documentos o contratos públicos, por lo que resulta prudente plantear la alternativa de acudir a la figura jurídica del Documento Privado. El concepto de documento privado no aparece definido en la ley venezolana. Por lo tanto, se consideran documentos privados los que se otorgan las partes, con o sin testigos, y sin asistencia de ninguna autoridad capaz de darles autenticidad. Una antigua Sentencia de la Antigua Corte Federal, del 26 de mayo de 1952, en un trabajo sobre la Autenticidad del Documento Público, nos aclara el concepto de documento privado que textualmente dice: “Con el nombre de instrumentos o documentos privados se comprenden todos los actos o escritos que emanan de las partes, sin intervención del Registrador, el Juez o de otro funcionario competente, y que se refieren a hechos jurídicos a los cuales pueden servir de prueba”. El maestro Borjas, manifiesta que “los instrumentos privados, como obra que son de los particulares que los otorgan no tienen valor probatorio mientras su firma o su estructura no estén justificadas, pues de la verdad de ellas depende toda su eficacia”.
Firma a Ruego
En consecuencia, el documento privado surge como manifestación de la voluntad de los particulares por sí o con la ayuda de personas versadas, pero que no tienen función pública. La implementación de los documentos privados como elemento de emergencia para documentar las operaciones y negocios jurídicos entre las compañías sin lugar a dudas tendrá cabida amplia y especial en estos tiempos de emergencia impuesta por el Covi-19. Es Interesante considerar la necesidad de documentar el tráfico comercial en aquellos sitios donde a conexidad por el internet sea deficiente, esporádica o intermitente, y el acceso físico de las partes contratantes no sea posible por la razón que fuera, y dado que el requisito principal de validez en el documento privado es que esté firmado por el obligado; La ley, sin embargo, admite que pueda firmar una persona a ruego del otorgante, si este no supiere o no pudiere firmar y se tratare de obligaciones para cuya prueba se admiten testigos. En el caso de la firma a ruego, el instrumento deberá estar suscrito por persona mayor de edad, y, además, por dos testigos, tal como lo estipula el artículo 1.368 del Código Civil. Por otra parte, la Ley de Registro Público y Notariado establece en su artículo 81 que “El otorgante que estuviere impedido para suscribir un documento notarial con su firma, lo hará a ruego o estampará su huella digital al pie del documento y el Notario dejará constancia en el acto…”.
Así las cosas, del contenido de las normas supra transcritas se desprende que las formalidades que se deben seguir respecto de que una persona no sepa o no pueda firmar es que se deje constancia por el funcionario autorizado por la ley para ello de “la imposibilidad de firmar” del otorgante, de la identidad del firmante a ruego y en el caso del documento notarial que se estampe la huella digital al pie del documento.
Es importante señalar la sentencia Nro. RC. 0000794 de Fecha 07-12-2017, la cual establece que “la institución de la firma a ruego habitualmente se ve presente en el caso de otorgamiento de actos jurídicos, ante la autoridad que tiene la potestad de dar fe pública de los mismos, esta tiene como finalidad solventar la imposibilidad de firmar del otorgante, bien sea porque el mismo no sabe firmar, o bien porque el mismo aun conociendo cómo firmar, tiene una imposibilidad para ello. De tal imposibilidad nace la petición de la firma a ruego, y de ello, como de la identidad del firmante se deja constancia en el mismo acto”. Quizás los efectos analógicos de estar normas se apliquen ante la presencia de imposibilidad física de encuentro personal entre las partes contratantes y que sea de urgencia firmar un acuerdo o contrato comercial.
X.-VALIDEZ DE LOS DOCUMENTOS PRIVADOS EN TIEMPOS DE PANDEMIA.
El documento privado es un instrumento suscrito por las partes interesadas que celebren un acto o negocio jurídico, con testigos o sin ellos, pero sin la intervención de un notario o funcionario público, produciendo efecto entre las partes contratantes y no así frente a terceros.
El instrumento privado por su esencia pertenece al ámbito del orden jurídico privado, que deja constancia de acaecimientos realizados dentro de la esfera privada y transciende tan solo a situaciones jurídicas de esta índole.
Si bien es cierto que, en nuestro ordenamiento jurídico venezolano, por razones de seguridad jurídica, se prima mediante importantes ventajas de eficacia a los documentos públicos sobre los privados, sin embargo, la figura del documento privado tiene una gran importancia cuando de acuerdos comerciales se trata, debido a que la gran mayoría de las relaciones jurídicas se documentan entre las partes en forma privada, o al menos inicialmente.
Entre las incidencias generadas por los efectos de la pandemia (Covid-19), ha sido la suspensión de las actividades laborales en Venezuela, incluyendo de forma parcial las del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), trayendo como consecuencia la imposibilidad de autenticar documentos o contratos públicos, por lo que resulta prudente plantear la alternativa de acudir a la figura jurídica del Documento Privado.
Nuestro ordenamiento jurídico venezolano le da validez a la figura del documento privado mediante el Código Civil, título III de las obligaciones, capítulo V, parágrafo segundo de los instrumentos privados, Artículos 1.363 al 1.379, y por ende ante la eventual situación planteada, no es más que una alternativa jurídica viable para dirimir las circunstancias presentadas en el mundo del comercio con respecto a las contrataciones.
A tal efecto, encontramos consagrado la figura del documento privado y su validez probatoria en el artículo 1.363 de nuestra ley sustantiva civil:
“El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.”
Por tanto, es perfectamente viable la celebración de negocios jurídicos a través de la figura del documento privado, siempre y cuando se respeten los elementos y condiciones para la redacción del contrato, es decir, debe ser “posible, licito, determinado o determinable”. Las causas falsas o ilícitas no tienen efecto alguno, ya que son contrarios a la ley, a las buenas costumbres o al orden público, conforme lo establece el Código Civil.
En Venezuela, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, aseverándose que los mismos deben cumplirse tal cual se preceptúa. Todo ello se encuentra consagrado en el Artículo 1159 Código Civil.
«los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.»
Los documentos privados no están sujetos a ningún requisito de forma, pueden estar escritos en idioma extranjero, omitirse en ellos el lugar y la fecha, dejarse de salvar enmendaduras, interlineaciones, entre otras.
La condición esencial para la existencia de todo documento privado es que esté firmado por el obligado; La ley, sin embargo, admite que pueda firmar una persona a ruego del otorgante, si este no supiere o no pudiere firmar y se tratare de obligaciones para cuya prueba se admiten testigos. En el caso de la firma a ruego, el instrumento deberá estar suscrito por persona mayor de edad, y, además, por dos testigos, tal como lo estipula el artículo 1.368 del Código Civil.
“Artículo 1.368.- El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, y, además debe expresarse en letras la cantidad en el cuerpo del documento, en aquéllos en que una sola de las partes se obligue hacia otra a entregarle una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero.
Si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, y se tratare de obligaciones para cuya prueba se admiten testigos, el instrumento deberá estar suscrito por persona mayor de edad que firme a ruego de aquél, y, además, por dos testigos.”
Las soluciones para la operatividad del sector comercial inmobiliario se pueden encontrar en internet. La tecnología nos ayuda a seguir conectados y seguir formando parte de la vida de los consumidores. Algunas compañías ya se han introducido en el universo digital para ofrecer servicios que necesariamente necesitan de contacto, utilizando mecanismos telemáticos de comunicación como Youtube, GoToMeeting, Zoom, o aplicaciones para documentar como DocuSign. Esta última aplicación permite que las organizaciones gestionen acuerdos electrónicos a través de las firmas electrónicas en diferentes dispositivos. Los servicios de DocuSign se ofrecen por suscripción o de forma gratuita como una aplicación de dispositivo móvil. Las firmas y los documentos se cargan, luego se cifran y se crea un hash único. Si luego se verifica un documento firmado, el hash no coincidirá con la información almacenada por DocuSign si un documento ha sido manipulado o comprometido.
DocuSign Professional, lanzo su aplicación móvil DocuSign Ink en noviembre de 2011. Está disponible de forma gratuita y se ejecuta en los sistemas operativos Apple iOS, Google Android y Windows Phone. DocuSign Ink permite a los usuarios firmar y anotar documentos adjuntando una firma almacenada, que puede crearse en un software de diseño gráfico, capturarse de una imagen de un documento en papel o seleccionarse de una variedad de firmas prefabricadas basadas en el nombre legal y gusto del usuario. La firma guardada se puede aplicar a archivos PDF, documentos de procesamiento de texto e imágenes. Para completar un documento, los participantes aplican sus firmas y envían los documentos completos al almacenamiento en la nube para su revisión.
DocuSign Professional envía un correo electrónico a los destinatarios con un documento firmado electrónicamente solicitando la revisión de un documento después de cargarlo. Cada parte debe aceptar completar el negocio electrónicamente, revisar el documento y aplicar una firma. Las firmas pueden agregarse desde una copia almacenada de una firma o generarse automáticamente por el software. La confirmación telefónica y la verificación de antecedentes se ofrecen como servicios premium.
Lo recomendable, es que los abogados promocionemos esta herramienta para que los clientes utilicen las firmas electrónicas, motivo de la distancia que demanda el Covid-19, y a su vez se establezca una cláusula especial y se inserte la misma en los contratos donde las partes firmantes acuerden suscribir esta figura.
También es relevante la utilización de tecnologías como estrategia no solo de comunicación sino de supervivencia, para que las compañías puedan celebrar sus reuniones de junta directiva y asambleas societarias a través del ejercicio del voto electrónico por medio de videoconferencia con un sistema de recolección de datos.
Las compañías deben adaptar nuevos esquemas de intercambio de información dentro del contexto constitucional del articulo 110 CNRBV, y la ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas promulgada en el año 2001 y su reglamento del año 2004, en concordancia con el Decreto 825 gaceta oficial 36.955 de fecha 22 de mayo del 2000.
- La Firma Electrónica.
Dentro de los esquemas a considerar están la identidad digital, seguridad jurídica en la comunicación electrónica, la convocatoria exacta al salón de chat, con mención expresa del día y hora determinada y por supuesto la Firma digital como mecanismo final para la verificación o prueba del voto electrónico mediante la utilización de programas encriptados. En los pactos sociales se insertarán las modificaciones estatutarias para comprobar, auditar, regular el voto digital, rompiendo las barreras del distanciamiento social a través de la comunicación a distancia de los socios y miembros del gobierno corporativo, sin necesidad del contacto físico. Estas modificaciones totalmente permisibles acorde a la aplicación analógica del articulo 213 ordinal 10 del código de comercio.
En Venezuela, la firma electrónica, es un instrumento con total validez y eficacia, pero debe cumplir con ciertos requisitos, los cuales se encuentran consagrados en el artículo 16 de la ley de mensaje de datos y firmas electrónicas.
“Artículo 16.- La Firma Electrónica que permita vincular al Signatario con el Mensaje de Datos y atribuir la autoría de éste, tendrá la misma validez y eficacia probatoria que la ley otorga a la firma autógrafa. A tal efecto, salvo que las partes dispongan otra cosa, la Firma Electrónica deberá llenar los siguientes aspectos: 1. Garantizar que los datos utilizados para su generación puedan producirse sólo una vez, y asegurar, razonablemente, su confidencialidad. 2. Ofrecer seguridad suficiente de que no pueda ser falsificada con la tecnología existente en cada momento. 3. No alterar la integridad del Mensaje de Datos. A los efectos de este artículo, la Firma Electrónica podrá formar parte integrante del Mensaje de Datos, o estar inequívocamente asociada a éste; enviarse o no en un mismo acto.”
La Firma Electrónica que no cumpla con los requisitos señalados en el artículo anterior no tendrá los efectos jurídicos que se le atribuyen en el presente, sin embargo, podrá constituir un elemento de convicción valorable conforme a las reglas de la sana crítica. La Firma Electrónica, debidamente certificada por un Proveedor de Servicios de Certificación conforme a lo establecido en la ley de mensaje de datos y firmas electrónicas, se considerará que cumple con los requisitos señalados en el artículo 16, todo ello conforme lo señala el artículo 18 de la ley.
- Recomendaciones para el sector inmobiliario.
La respuesta corporativa al COVID-19 debe comenzar de inmediato y abogamos por la Preparación, Protección, Monitoreo y Comunicación. Este es un proceso continuo y las prioridades cambiarán con el tiempo a medida que las empresas revisen las estrategias de toma de decisiones a largo plazo. Ya podemos ver que COVID-19 puede tener consecuencias duraderas (tanto positivas como negativas) que afectarán las estrategias de toma de decisiones de las empresas a largo plazo. A continuación, se describe una serie de recomendaciones:
- Activación o creación de un plan de continuidad comercial para operaciones inmobiliarias, y formen un equipo de respuesta global.
- Crear capacidades de análisis de datos para permitir el análisis en tiempo real de cómo las amenazas cambiantes pueden afectar a una organización.
- Establecer protocolos y pautas de comunicación.
- Agilizar los procesos de toma de decisiones para garantizar una respuesta rápida y permitir una comunicación efectiva para mantener la continuidad del negocio.
- Reducción de la interacción cara a cara con el cliente: planifique medios alternativos de contacto y compromiso.
- Establecer programas de habilitación de trabajo móvil, lo que conllevará a un cambio cultural a largo plazo.
Cualquier colapso inmobiliario a nivel mundial, tiende a tener un impacto directo no solo en las valoraciones de las viviendas, sino en los mercados hipotecarios, constructores de viviendas, bienes raíces, tiendas minoristas de suministros para el hogar, y fondos de cobertura de Bolsa de Valores en manos de grandes inversores institucionales y bancos extranjeros, lo que aumenta el riesgo de una recesión.
La historia habla por sí sola, y mientras los mercados se desploman, otros ven oportunidades de negocio, invirtiendo en estos inmuebles que disminuyen sus costos; pero, aún es pronto para evaluar los efectos que tendrá el Covid-19 sobre el precio y la compraventa de los inmuebles. Es muy difícil prever las consecuencias sobre la economía en general y sobre este mercado en particular, aunque no cabe duda de que el impacto va a ser notable a corto y medio plazo, sobre todo en las economías más vulnerables.
Las lecciones aprendidas de la última crisis tienen a los gobiernos más alertas para soportar esta tormenta financiera que está acarreando el Covid-19. Quien hoy esté poniendo su plata en ladrillos, está haciendo un buen negocio. Los precios serán cada vez más atractivos para los compradores y más barato para quienes deseen invertir en la construcción.
La mejor forma de afrontar el “mientras tanto” es preparándose y construyendo futuro, profundizando lo que muchos especialistas ya están haciendo: la diversificación de su cartera de productos y la generación de nuevas opciones para llegar a los clientes, que más temprano que tarde, verá en los inmuebles un potencial privilegiado para sus objetivos de conservación de capital.
Abg. Miguel Alejandro Cedeño
Abg. Celis Antonio Brizuela